전세 월세 임대 보증금 대항력으로 보장받기(확정일자)

 

글 목차

◎ 사람들은 착각하고 있다!

◎ 이번에는 대항력과 우선변제권

◎ 여기까지 알았는데... 이게 왜 중요할까요?

◎ 무조건 이사 가야 하는 경우가 발생한다면?

◎ 이 글을 쓴 이유?

◈ 마지막 하단에는 전/월세  임대 보증금을 지킬 수 있는 내용이 있습니다.

차근차근 꼼꼼하게 읽어보세요!
아는 만큼 내 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

소중한 전세·월세 임대 보증금을 확실하게 보장받는 방법은 바로 확정일자와 전입신고 제도를 이용하는 것입니다. 하지만, 어떤 원리에서 작동하는지 정확하게 설명하는 곳이 없더라고요!

 

 

어설프게 알면 나중에 예상치 못한 경매로 집이 넘어가는 경우 잘못된 선택을 하는 경우가 생겨났니다.

 

 

그래서 조금은 지루한 이야기를 해보고자 합니다. '대항력과 우선변제'라는 주제로 5분만 집중해서 보시면 분명 평생 동안 내 임대 보증금 지키는데, 도움이 됩니다. 조언도 해 줄 수 있습니다.  

 

 

사람들은 '착각' 하고 있다.

우선  '전입신고+확정일자' 두 가지만 하면 대항력 생긴다고 하는데, 정확히는 아닙니다.

혹여 경매가 진행되면 착각으로 실수할 수 있으니 확실하게 말해드리겠습니다.

 

 

전세/월세 계약 후 과 이사 하면(약간의 짐도 상관없음) 대항력이 생깁니다.  전세/월세 계약 후 마음이 변해 자기가 산다고 한다거나, 다른 세입자로 바꾼다거나 할 수 없다는 말입니다. 즉, 내가 먼저 계약했고, 이사도 와서 실제적 점유를 주장하는 게 바로 대항력입니다. 

 

 

 

하지만, 포털이나 유튜브에서 전입신고 + 확정일자를 받으면 대항력이 생긴다고 계속해서 이야기합니다. 정확히는 아닙니다. 그렇다면 그게 왜 중요할까요? 그건 나중에 마지막 부분에서 설명하겠습니다. 우선 개념부터 여기까지 읽으셨다면 절반은 왔습니다.

 

이번에는 대항력과 우선변제권

그렇다면 '전입신고 + 확정일자' 이렇게 하면 무엇이 만들어 나올까요? 바로 우선변제권입니다. 따라서 우선변제권이 생기기 전에 근저당 등이 설정되어 있거나, 다가구 주택 같은 경우 우선변제 순위가 밀려 내 임대보증금이 불안정할 수 있습니다. 

 

 

여기까지는 알겠는데... 이게 왜 중요할까요?

지금부터 집중! 문제가 없을 때는 상관없지만, 바로 경매가 진행될 때 문제가 됩니다. 저당권이 미리 설정된 주택에 전입신고와 확정일자를 진행한 경우 우선변제권 순위가 밀려 혹시 경매가 진행된 경우 임대보증금 100%가 위험할 수 있다는 뜻이지요.  

 

 

 

 

하지만 전입신고 +  확정일자를 한 이후 집주인이 집주인의 경제 사정이 안 좋아져 저당권이 설정되더라도 나의 보증금은 100% 보호할 수 있습니다. 그렇다면 아까 말했던 대항력은 아무 의미가 없죠! 

 

 

 

하지만 또 중요한 점이 있습니다.  만약 경매가 진행 될 경우 어떻게 되는지 바로 아래 이미지를 보시면 확실히 이해되시죠 이때 바로 대항력 때문에 안 나가도 됩니다. 내가 정당한 권리로 점유하고 있기 때문에 생기는 권리! 

 

 

심지어 난 이 집이 너무 마음에 들어서 100% 보증금을 돌려 준다고 해도 못 보냅니다. 경매 낙찰자든, 바뀐 집주인이든, 우선변제권과 대항력을 갖추고 있다면, 경매 진행으로 보증금 일부만 받았다 하더라도 100% 임대보증금 받을 때까지 못 내보냅니다. 바로 대항력 때문에 못 내보내는 것입니다. 

 

 

 

바로 나는 전세/월세 계약을 하고, 보증금까지 걸고, 사용권한도 있다. 나를 내 보내려면 우선변제권에 의해 보증금을 100% 돌려달라! 안 주면 난 지금 점유하고 있는 자체를 계속 유지할 거야!라고 생각하시면 조금이나마 쉽게 이해되실 것 같습니다. 

 

 

 

 

그렇다면 어떻게 해야 나의 대항력 + 우선변제권을 계속 유지할 수 있을까요? 바로 계속 쭉~~ 살고 있으면 됩니다. 내 보증금 100% 받을 때까지입니다. 중간에 다른 곳으로 전입신고(주민등록이전)를 해서는 안됩니다. 짐 빼도 안됩니다. 물론 예외 있습니다. 단순하고 극단적으로 쉽게 설명드립니다.

 

 

 

직장 지방 발령 등 무조건 이사를 가야 하는 경우가 발생한다면?

이사를 가야만 하는 경우가 생길 수 있습니다. 이때는 법원에 임차권 등기 신청을 합니다. 단 조건이 있습니다. 계약이 해지된 사유가 있어야 합니다. 계약기간 만료 등 사유가 있어야 합니다. 이 점은 나중에 설명드리고 반드시 임차권 등기 명령이 결정 나고, 등기부 확인까지 하고 난 이후 짐을 빼고, 이사 또는 전입신고를 하셔야 합니다. 

 

 

 

 

이제 대항권과 우선변제권에 대해서 정확하게 아셨나요?

쉽게 설명한다고 했는데... 이 정도면 어디 가서 사기당할 일은 없을 것 같습니다.

 

 

이 글을 쓴 이유는?

저는 부동산 관련 종사자입니다. 그런데 주변 지인이 사기당하는 일이 발생했습니다. 대항권 + 우선변제권 둘 다 잘 유지되어 있는데.. 집주인이 집을 담보로 대출받아 임대보증금을 돌려줄 테니 한 달만  전입신고만 다른 곳으로 한번 해달라고 한 것입니다 

 

지인분이 전세로 전입신고와 확정일자 때문에 우선변제권 선순위 권리자로 되어 있으니 대출이 안 나오니깐 보증금을 돌려준다는 꾐으로 속여 대출받았습니다. 물론 돈은 다른 곳에 쓰고, 배 째라를 한 거죠! 

 

그런데 지인분이 임대차보호법을 100% 모르더라고요! 설명드린 개념도 어설프게 알고 있고, 그래서 설명하게 되었습니다. 

 

 

세상에 별별 사기꾼들은 많다!

 

하여튼 당분간의 부동산 관련 정보를 꾸준히 올릴 계획입니다. 커뮤니티에도 생각보다 이걸 왜 모르지?? 하는 사항도 꽤 많아서 제가 아는 범위 내에서 도움을 드리고자 합니다.

 

아! 그리고 나중에 임차권 등기명령에 대한 내용도 상세하게 올리겠습니다. 

경매에서 최우선변제라는 의미와 주택임대차보호법과 임대차에 대해서도 설명해 드리겠습니다. 

그리고 등기부 등본 허점, 유치권 행사 등 부동산에서 발생하는 물권 사고에 대해서도 개념 정리를 하고 나서 사고사례를 설명해 드리겠습니다.  

 

 

 

임대차 계약시 법적 분쟁 예방하는 글 모음